成都空放贷款:如何合理利用房产资产?_成都观澜空放贷款

时间:2024-05-06

  

成都空放贷款:如何合理利用房产资产?_成都观澜空放贷款

成都空放贷款:如何合理利用房产资产?_成都观澜空放贷款

大家好,今天我来为大家详细地介绍一下关于成都空放贷款:如何合理利用房产资产?的问题。以下是我对这个问题的总结和归纳,希望能对大家有所帮助。

文章目录列表:

1.房地产行业如何进行融资?
2.成都空放一般月息多少
3.房子抵押贷款如何还
4.房产抵押贷款有几种方式
5.房地产融资方式有哪些

成都空放贷款:如何合理利用房产资产?_成都观澜空放贷款

房地产行业如何进行融资?

有以下几种方式可供选择:

一、权益性融资。

可能通过增加注册资本,吸引新的投资者加入,不用支付利息,但会降低原股东的持股比例。

二、发行债券。

如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是:1.股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元,有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元,2.累计债券总额不超过净资产的40%,3.公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息,4.筹资的资金投向符合国家的产业政策,5.债券利息率不得超过国务院限定的利率水平,6.其他条件。

三、从银行或其他金融机构借款。

但在目前的大环境下,小的房地产开发企业从银行借款很难,大房企倒没问题。

四、从基金、信托、其他企业或个人融资。

但这样融资一般利率较高,会加重企业的负担。

希望我的回答对你有所帮助。

首先,我们先来了解下地产项目的整个操作流程,以及实际操作过程中需要的融资节点。

在实际操作中,其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨,导致了土地成本在整个项目中占比非常高,往往一块土地的价格都在10亿元以上,虽然可以分期付款,但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款,会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以,一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清,这样的资金支付压力非常大。

在支付完土地款拿到土地证后,就可以开始申请银行的开发贷款了,申请过程中办理其它的三证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证)及备案、环评等各项手续。一般来说,各项手续办理完成及拿到其他三证后,基本上银行贷款也能完成审批。

银行放款后,通过合作的施工企业将开发贷款套取出来,归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款,则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件(正负00,或者结顶,具体看各地政策),就展开销售。销售回款和银行按揭贷款会进入监管账户,可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期,就这样滚动开发。

从拿地到预售基本控制在1年甚至更短,这就是目前大多数房企开发项目的操作模式,业内称呼为高周转模式,主要代表就是碧桂园。当然也会有个例,但是整体原理基本相同。

对于房企融资,也就两条路可以走,一条就是股权,另一条是债权。

一、股权类融资

通过吸引资金方入股,达到融入资金的目的,但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。

1、直接模式

有实力的个人、企业直接入股,股权现实在项目公司股东的层面。

2、间接模式

个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业,然后再进入项目公司股权。

3、联合开发

也就是业内说的拼盘,一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的资源,但是资金口碑等方面较弱,那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行,大开发商联合开发的情况也越来越多。

股权类融资模式在实际操作中,联合开发和基金类模式操作比较多,第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外,能够带来一定的其他资源,第一中基本就是财务投资,需要分享利润,一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。

二、债权类融资

1、发行债券

符合条件的企业可以申请发行债券,可以在国内,也可以在境外。目前国内房企发债(主要是公司债)审批极其严格,通过可能较少,为了融资有很多创新,比如购房尾款的ABS,与上下游的基于应收账款的ABS,甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。

境外发债目前大型房企用的比较多,最近一笔就在昨天,是华夏幸福发行的,中小房企这个渠道几乎没有机会。

2、银行

银行目前主要针对的是房地产开发贷款,必要条件就是四证齐全。

原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款,目前已被监管卡死。

另外在银行,房企还有借道融资的模式,用集团内其他的经营型企业(贸易公司)作为借款人,用第三方土地或者未售房产抵押借款,款项再集团调拨使用,一般会去支付土地款。

还有一种就是目前比较多的,用商业承兑汇票融资,直接开票给施工企业,施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现,占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多,也不仅限于银行,因为银行的额度不好审批,目前还有其他的渠道,比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。

3、信托

信托公司目前基本只能操作开发贷款,发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性,但是主流监管意见是不能做土地前融。

4、 社会 资金

这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业(目前主要出资金的是国企)、上市公司等等。

操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金(假股真债模式)。

还有一种是房地产销售公司兜底,它会和房企签订一个协议,包销一定价值的房产,享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司,做下网签,但是不过户。销售公司销售一套,更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售,利润最大化,房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出假按揭模式套取银行的按揭资金。

总结

整体来看,目前在土地款融资阶段,由于银行信托等渠道受限,主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资(含假股真债),这阶段的融资成本比较高,目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间,各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资,优质房企集中在银行,偏弱的主要在信托,银行的成本基本在6%-8%之间,信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业,让对方垫资,在实现销售后再支付,甚至用商票支付。

房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业,资金成本也很好。可以说,房地产的核心竞争力就体现在资金实力上,有没有足够多的钱,能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。

一般企业能用到的融资方式,房地产企业自然也都会采用,比如。股权融资,通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求,上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪,所以房地产最需要的反而是借助上市,增加公司的名气和行业地位,以便在融资方面更有优势。

还有债券融资。对房地产企业非常普遍,而且,房地产企业不仅在国内发债,还会在国外发债,甚至有分析师说,目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面,为了降低融资成本,房地产企业还会采用短期债券和长期债券组合的方式,1年期的短期融券滚动是用,结合3-5年的长期的债券,既能满足降低资金风险,也能减少资金成本。

除此之外,还有银行贷款,房企的资金量大,也是银行的大客户,不过银行在房贷时,会评估房地产公司的信贷情况,会很看重销售总量、行业排名等一些指标,这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧,做大了才能有更多的资源。不过,做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作,是2020年的“开门红”,打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看,世茂应该是占尽了优势,福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机,不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。

总的来说,房地产行业是典型的资产负债率很高的行业,对公司来说是有很高的杠杆,对企业老板来说,则也意味着很大的财务风险。

针对房地产行业如何进行融资?这个问题,我的观点如下:

第一,这个问题提的相当好,我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段(往往是三个阶段:A,没拿到《国有土地使用权证》之前;B,拿到《国有土地使用权证》之后;C,拿到《商品房预售许可证》之时),实现不同的融资方式。

第二,如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段,没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式,通称“股权融资”。

第三,如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款,以实现融资的目的。

第四,地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷,实现融资的目的。

第五,如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》,就可以通过楼盘营销代理公司,通过内部认购,或者蓄客期,或者开盘,实现销售收益,实现地产项目一期和二期资金滚动开发,达到融资的目的。

第六,当然作为一家正规的房地产开发公司,在融资的时候必备核心资料:

A,项目介绍PPT。

B,项目《融资计划方案》。

C,项目《规划设计方案文本》。

房地产融资是所有行业(金融业除外)融资当中融资总金额最大,融资产品最多,创新速率最快的。房地产具备金融属性,是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业,因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上,房地产融资因风控的需要,形成两种类型:1、以公司为中心的融资;2、以项目为中心的融资。在此以外,股权投融资也是很正常投资房地产的方式,但股权没有保收益一说,更属于投资类,这边暂不讨论。另外,民间usury、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围,都不是正规路子。

以下是常见的一些融资品种:

按照分类一点点阐述,不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考,从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。

房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地,中期建设,以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。

好,假设我现在是一家公司,完成了初期的野蛮生长和初期累积,公司也规范化一些,银行愿意借我们一些钱。现在,手中有块土地,手续完备了,但是手中钱不够,项目资金链上需要一些杠杆,帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。

我们知道,开发贷的提供者是银行,但是,对于资质差一点的公司,银行会认为公司的承担能力不足,拒绝公司的申请。这个时候,公司也可以去找信托成立一个信托计划,或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多,监管措施也差不多,但是价格会比银行贷款贵很多,这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金,也可以找银行募集资金,各位在私人银行买到的信托产品,来源就是这种。

当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷,公司应在全国TOP500以内。

STAGE 2

本来这种融资很合理,但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊!如火如荼啊!地价越来越贵了啊!地价占了整个项目50%啊!付完了地价,要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时,开发贷又只能用于工程开发建设,付给工程方,不能把前期投入套现。开发商的钱趴在里面出不来,产生了巨大的资金占用,老板们心理阴影面积越来越大。

怎么办?没有关系,有“拿地融资”,或“明股实债”。在2012年的时候,这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品,所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿,当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是,以投资的名义,绕过了“432”的合规要求,通常项目公司获得土地的90天内,直接塞给项目公司,而非直接支付给工程方。因此,这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了,比开发贷好用太多,金融机构也自然多收几个点费用。到了后期,招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业,拍地的钱没有给,没有太多沉默成本。拍到地以后,自己掏30%-40%,金融机构掏剩下的。如果快周转做项目,那么ROE回报真的高得不得了。

如果一家企业能够获得前端融资,那么恭喜你,你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。

土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净,是拆迁留下来的,怎么办?银行可以提供拆迁贷款,用途是支付拆迁补偿款,前提是这个项目是旧改项目有政府批文。这种贷款在银行常常不占房地产限额,是政府支持的。拆迁之后,成为净地,四证齐全了,就可以拿开发贷了。再高级的做法,企业可以以拆迁贷为标的,做成“理财直融”,相当于把这个东西做成一个债券,在银行间交易商协会卖。

当开发商拿到了预售证,于是就开始使劲浑身解数,各种广告出击卖房子啦!这个时候银行会提供按揭贷款,虽然不是直接给开发商,但是由于按揭投放了,开发商才能回款到账上,房子才算真正卖出去了,所以按揭事实上对开发商非常非常重要,整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。

如果这个开发商开发的是商业地产,那么就有“经营性物业抵押贷款”。顾名思义,这个项目由于未来会有源源不断的现金流入,比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况,折个现,公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金,没有太多限制,非常好用。在证券市场,开发商也可以发行ABS,CMBS等债券,把钱套现出来。

STAGE 3

多干几个项目之后,企业就上了一定的规模。这个时候,很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场,那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金,随企业用。同时,IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作,在资本市场上有了评级,公司可以比较顺利的以主体进行融资。(当然,IPO不是公司发债的必然条件,非上市公司做私募债也多,但终归不如上市公司容易)

IPO之后,企业要干两个事情,一是做银团,二是发债。对于银团,主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后,可以找很多外资银行做银团贷款,境外银团贷款批额度不批产品种类,很好用的,唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内,当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入,是鼓励公司借外债的。对于公司来说,借外债需要解决两个问题,一是钱怎么还,第二是当前人民币的贬值预期。

关于发债,境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的,用途很方便。境外的发债市场发展了很多年,非常成熟,但国内确实最近才发生的事情,转折点是2014年9月。在国内,境内发债的渠道有两个,银行间交易商协会,发出来的叫中票短融等;另一个是交易所,发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道,曾经只有商业地产是可以发债的,不过商业地产的要求很高,住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过,价格挺高。公司债方面如同IPO,是审批制,发行也受一定的限制。在2014年9月,交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间,开发商们是那个激动啊!要知道,发了中票后,就可以发永续债,就可以发短融,就可以发超短融,不停的旧债换新债,那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起,在12月底万科发了首单中票,价格4.7,保利发了个4.8,一下把价格江夏区了。在当时,银行基准利率可是6呢。随后,央行不断降息,市场资金泛滥,出现了资产荒,发债的价格进入了3字头。可以说,2016年房地产大市,和资金便宜有很大的关系。

另外,还有一个BUG类型的债种:永续债。这种债由于没有期限,依靠的是不断上升的利率逼企业还款,因此在HK会计准则算是全权益。这种贷款可以让公司越借钱,账上的负债比率越低,这不,负债没增长,净资产增加了。不过这也是个定时炸弹,而且坊间看一个公司,算数评估风险的时候,还是会加回去的。这种永续债到了后期,又发展了很多类永续债的变种。

当企业完成了上市,完成了发债,银团等融资手段,这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。

STAGE 4

当企业发展更进一步,企业会有新的追求,比如我要让我的财务报表更好看,公司资金运营效率更高。比如,我要减少公司的有息负债率,使得公司的评级维持在较高的水准,发债就可以更便宜。于是,供应链就出现了!

供应链条中,开发商是核心企业,围绕着很多供应商。这个行业内,开发商拖着付工程款是常有的事情,如果企业的信用足够,开发商可以给供应商开个商票,名正言顺地晚付钱,让项目的现金流更好看点成都私人借钱。这个融资,通过处理,是不会计入开发商的有息负债了,开发商也很开心。OK啦,这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现,企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷,不过对于好的企业,不少银行愿意赚这份钱。

当银行愿意为你做供应链业务,你应该在TOP50水平左右了。

广阔天地,大有作为,人民的智慧是无穷的,只要企业有能力,有动力,那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。

STAGE 5

很多企业为了获取项目,往往采用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好,但米不够。因此,在招拍挂越来越贵的时候,如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要,小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说,这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少,但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地,啥也不用干,坐等收钱。在这种市场状态下,卖品牌卖管理,加大杠杆,成立基金,收管理费等形态百花齐放。另外,虽然对于大地产商来说,一个项目只占小股,但在大口径数据宣传方面,这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的!

对于商业物业来说,终极的手段是发行房地产投资基金(REITs),直接上市,套现,不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利,所以这一块还需等待。

说到了这里,能够充分完成上面所有环节的,基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走,房地产公司无非就是做大规模,搞生态,搞金融等出路。要么做产业结合,要么做金融集团,自己给自己输血。

上面的文章内容有一条重要假设,就是房地产公司完成了原始积累,银行愿意给你贷款。其实达到这一步,企业家们已经付出了非常多的工作和努力,已经很不容易了。另外一点,这个行业正在不断集中化,寡头化,在开发贷假设的TOP500,很可能几年内,业内连500家公司都没有,目前的数据大概还有1万家(这个数据是有把大公司的子公司重复计算的)。

说到最后,不得不吐槽一句,咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑,最终坑的都是自己!

房地产公司一般通过银行的开发贷款和组成信托计划进行融资

一、银行贷款r1、影响商业银行贷款的利率因素:中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。r2、国内商业银行贷款种类r(1)信用贷款,信用贷款指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。r信用贷款分一下五种类型: 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款r(2)担保抵押贷款分为两种:担保品贷款、保证书担保贷款;r二、民间借贷融资r1、特点: 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷r2、优点:可有效实现融资、成本低,可降低银行金融风险 可行性强,为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售,一举两得r3、缺点: 适用该方式的企业有一定的限制,并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押,取得临时性贷款的融资方式。 特点:融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程:审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物,实为绝当,典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点:商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同,加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式: 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控,在政策高压的大环境下,融资也变得越来越难,这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说,针对房企的融资也更加谨慎,毕竟高回报的同时也存在着高风险。

目前来看,随着通道业务的趋紧,以及资管新规的出台,房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。

一、房地产类融资都有哪些

第一个呢就是最主流的了, 房地产开发贷款,不难理解的,就是开发商想开发某一块土地需要进行融资,从银行贷款,这种贷款就是房地产开发贷款。

还有一种是经营性物业抵押贷款,这种贷款以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行贷款的一种产品。

综上可以看出,不管哪种贷款,都是以项目为核心的, 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析,当然了也会分析借款人资质等方面的。

二、具体的流程

我以房地产开发贷款为例子讲一下大体上的流程。

首先借款人成立一个项目公司,因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国,所以若想申请贷款等事宜, 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ,然后以项目公司为主体进行融资。

然后,就是拍地,通过竞价方式,从政府手里拍地,然后是交钱并办理各种手续,如四证,当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。

联系银行以后需要提供一系列资料,包括但不限于企业基础资料及证件,财务报表,可研报告等等一系列材料,银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意贷款。 这其中有一点十分关键,就是借款人需要有一定比例的自有资金,要不然不就是空手套白狼了嘛。

然后企业需要提供一定的担保措施,比如用土地及地上房产进行抵押,或者是集团总部进行担保,如果是抵押的话,还要配合银行落实抵押手续。

如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放贷款,通常房地产开发贷款期限为5年,企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下,设置符合实际情况的还款计划,如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。

然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户,出支付相应的税款等费用之外,不能随意对外支付,必须优先偿还银行贷款。

综上就是房地产融资的基本流程。

三、总结一下

房地产企业先拿地,然后办理相关手续,并持有一定的自有资金,然后联系银行,审核无误之后进行贷款,然后封闭管理账户资金,不得随意对外支取,这就是开发贷款的流程。

希望对您有帮助。

您好,房地产行业融资,可以有以下几种方式:

一、向身边 人融资

如果您需要的资金比较少的话,可以向身边的人融资,比如亲友、同学同事,或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。

二、银行贷款融资

如果您有稳定的工作或者收入,或者有房产等,可以向银行申请贷款或者抵押贷款。

三、寻找投资人和投资公司

如果您需要的资金较多,可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号;投资公司一般有自己的官方网站,您可以直接投递商业计划书给他们。

四、专业的融资信息服务平台

专业的融资平台有很多资金方入驻,您可以投递项目给他们;或者参加平台定期举办的融资活动,和多位投资人面对面交流。

成都空放一般月息多少

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 房地产开发贷款期限一般不超过三年(含三年)。

按照开发内容的不同,房地产开发贷款又有以下几种类型:

1、住房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

2、商业用房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售,主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。

3、土地开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。

4、房地产开发企业流动资金贷款,是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款,不与具体项目相联系,由于最终仍然用来支持房地产开发,因此这类贷款仍属房地产开发贷款。

开发商的贷款步骤是:

1、房地产商从拿到地(预付了首期款)后,就可以向银行贷款(土地开发贷款),但现在这种管理越来越严格,基本较难。

2、在取得贷款项目的土地使用权后向银行贷款(土地开发贷款),目前也较难。

3、取得贷款项目规划许可证、建设许可证、开工许可证,并完成各项立项手续,具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%),并能够在银行贷款之前投入项目建设。在这种情况下贷款(但贷款到的金额不高)。

4、建筑竣工验收后,用现房来贷款,能贷到较多的钱。

5、自己买自己的房子,去搞一堆人的身份证来,弄首套房,伪造当地纳税证明,可贷到房屋售价的70%。售价多少?嘿嘿,那就是开发商说了算咯,这招可贷到100%-130%。

6、假设开发商内部的某A买了房子,他可以用房子做经营贷款,可贷到房子总价值的90%,只要虚增房价,相当于也可贷到100%-130%。

你要问的应该就是这个吧~

房子抵押贷款如何还

月息3厘。成都房产贷款最新政策可以找正规专业的贷款居间平台,额度高,下款快,目前成都贷款网与多家银行合作,专注于成都地区房屋抵押贷款,工薪贷款,社保贷款,公积金贷款,保单贷款,等各种贷款咨询与融资服务,最低利息可以做到月息3厘,指导价7到8成。

房产抵押贷款有几种方式

房子抵押贷款怎么还款

抵押贷款还款的具体流程如下:

1.一次性还本付息:根据银行现行规定,贷款期限在一年以内(含一年)的,还款方式为到期一次性还本付息,即初始贷款本金加上整个贷款期限的利息。

2.等额本息还款法:个人购房按揭贷款期限一般在一年以上,因此还款方式之一为等额本息还款法,即从使用贷款的第二个月起,每月平均等额偿还贷款本息。

3.平均资本偿还法:基本原理是在还款期限内等额偿还贷款本金,同时还清当期未还本金产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求,一般采用季度还款。

房子抵押贷款后怎么还

问题一:用房子做抵押贷款之后如何还款 房屋抵押贷款授信是10年,在这10年内是可以随借随还的,一般情况是贷1年、2年或是5年,贷一年还款方式是每月伐息到期还本,如果是5年还款方式本金利息,还完之后可以在续贷

问题二:房子抵押贷款和如何还款 房产抵押贷款首要条件是你名下要有两套以上的房产,而且证件要齐全。

符合条件的话就去评估公司做评估,根据你说的条件你要贷款三十万的话,你的房产最少要评估到66万。

抵押贷款的一般情况下还款方式是按季结息,到期还本,也就是说每个季度缴纳利息,到期时本金全部还清。

抵押贷款虽然说风险低,但是一次性贷五年,不太可能,现在基本都是一年,到期后还了在贷。其实这样比较上算,因为五年的利率会比一年的高很多。

希望可以帮到你

问题三:房屋抵押贷款还不上怎么办? 在房产抵押期间是不可以出售的,你认为谁会买一套押给银行的房子呢,除非有熟人想买你的房子把钱先给你用来结清贷款(一般的都不会这样傻的),然后在过户给自己,如果真还不清就走法律程序吧,由银行委托,来拍卖,拍多少算多少,就算是10万银行本身也是有责任的,相当于假按揭,对你的影响也就是上个银行的黑名单,以后再买卖房屋贷款的时候肯定没戏了,什吗信用卡都不用考虑。与你儿子无关,个人信誉如果要是夫妻可能会有影响,因为现在买房都是查夫妻双方的信誉,你也不会有什吗法律责任,顶多就没有了房子,本身银行是有责任的,一般向你这种情况在北京一般是不会发生的,不过也有特殊的。不是说过吗你顶多就是没了房子,也不会判刑,银行做假按揭占主要责任,而且银行都会有一定的坏账,这是不可避免的,你贷款和你儿子没关系,和你的其他房子也没关系,但如果能还还是还上吧,要不就算没有刑事责任也会有案底的,大不了就先逾期逾着吧,一般不还款半年银行才会

问题四:房产抵押贷款到期了还不上怎么办! 银行会启贰法律程序,你大伯并追加你妈为第二被告人,房产可能会被依法拍卖,用于偿还银行借款本息。而且拍卖价格是以满足本息为基础,有可能会被贱卖。

你应该尽可能了解你大伯的存款和资产状况,并先通过诉讼保全的方式作为手段,请先执行你大伯的存款,并未以后可能出现以法律手段追收你妈帮你大伯的还款部分。不过你还得考虑一家人亲戚关系。

还有就是,先借钱还贷款,再卖房还借款,以后再慢慢让你大伯还。

问题五:房产抵押贷款到期后还不上贷款银行会怎样? 也就是说你是借款人,如果逾期首先你的信用记录就会有不良记录,累计3个月不还银行就会你,然后拍卖他的房产,郸如果房产执行有问题或者其它原因,会冻结你的其它财产.

问题六:房屋抵押贷款后还可以继续贷款吗 抵押中的房子如果要买卖也是可以的,但要分两步走,处理好两层关系.重庆汽车抵押贷款

就步骤来说:第一步先把产权抵押房重新转变成自己的产权房,这就是解押.当然要买方以购房款的方式给钱,你又以提前还贷的方式清债.第二步就是按二手房交易的一般程序办理房产过户手续.

就关系来说:第一层关系是你与银行之间的的债务债权关系.房产是以不动产抵押的方式获得银行贷款的.只要贷款没有还清,你就没有权利出卖房子.所以还清银行的债务,了结你与银行之间的关系是前提.

第二层关系是你与买主之间的关系.处理好这一层关系有一个难题,就是买方可能会感到有风险而却步.因此交易双方要坦诚对待,阳光操作.

问题七:房子抵押贷款没还清,还可以再贷款吗 房产百事通:

您好,原则上房子抵押贷款没有还清是不可以重复抵押的。但还有一种情况就是你的房子如何评估价远远高于20万贷款,你可以去同一银行申请增加贷款额。希望可以帮到你!

问题八:房产证抵押贷款后还可不可以卖 做房屋抵押贷款房管局都是有备案的,在抵押期间不影响出租和居住但是不能买卖。可以交易但是过不了户,必须把剩余贷款还清以后才能过户。

问题九:房屋抵押贷款还不起的后果 首先你不还钱了,银行肯定会把你的房子处理掉!银行贷款的金额一般是房屋评估价值的70%一下!一般评估价值是市场价格的90%。按你的说你如果想拿到40万的贷款,你房子差不多市场价格在70万左右。你觉得你朋友的关系能不能把你只值三十万的房子弄成值70万呢?银行都是多重控制风险的。

其次:假设你的关系很到位能办到30万的房子贷40万出来,到时候银行第一处罚的是为你评估的房产评估公司,然后你的朋友当然会被处理!他不算担保人。你的后果就是你的房子没有,如果银行查实可以告你骗贷,后果很严重!

问题十:爸爸房屋抵押贷款无法偿还应该怎么办? 你好!

1、首先,房子是银行贷款的抵押物,银行是没有权利自己收回你们的房子的,只能通过拍卖,然后将拍卖款给银行抵债,而不是说银行直接收你们的房子。

2、虽然你们的房子抵押给了银行,但是在没有拍卖掉之前,房子还是属于你们的,你们有权利自己处置。当然因为有抵押权在,没有银行的同意,卖你们是卖不掉的,但是租赁什么的都是可以的。

3、你们就算自己租赁等,也不会犯法,这些都属于民事关系,没有多大的法律责任,最多是银行会提出你们的租赁关系发生在抵押权之后,租赁无效等等。但这些都没有多大的关系。

3、银行现在到了,在判决后银行会申请执行,按照正常的流程,首先会评估你的房子,然后确定拍卖公司拍卖,一拍拍不掉的话就进入二拍,二拍拍不掉的话就进入三拍,三拍再拍不掉的话就进入变卖程序,变卖再卖不掉的话,房子就裁定抵债给银行!只有到了这个时候,房子才是银行的,之前都是你们的。但是要走完这个流程,就算你们不采取阻挠措施,很顺利的走下来,估计也要走个一年。

4、这个房子是你们的唯一一套房子,在这种情况下,一般是不会拍卖的,要拍卖的话也要经过你们的同意的。所以就算执行,首先肯定是吓唬你们,然后让你们同意他拍卖等手续。碰到这种情况,一是不要怕,二是坚决不签字。如果你们采取这样的态度,连也拿你们没辙。深圳贷款公司

5、最有可能跟你们协商的办法是:给你们找一个小点的房子,以大换小,然后把这个房子拍卖掉,建议不要签字同意,同时你们尽快把房子租赁出去,越复杂越好,和银行越没有办法。一直拖着,最后银行和都要跟你们谈解决的方案。

6、就是你们的房子目前处于这样的状况,所以银行才跟你们谈让你们自卖。你们可以跟银行谈谈其他的条件。譬如说不算利息和罚息,只还本金等。银行是拖不起的,最后银行会跟你们妥协,甚至连本金都有可能打折。重庆车辆抵押贷款

7、欠债还钱,天经地义。我不是再教你们怎么赖账,我是希望你们在如此的状况下,尽量减少损失。如果银行最后肯免掉利息和罚息等,建议你们妥善解决好此事。

谢谢!

房子抵押贷款如何还

1、贷款申请,借款人提供贷款用途,额度,年限等;、准备上述贷款资料;、银行资料审核;、资料审核通过后,银行对房产进行实地勘察和评估;、报批贷款;、借款合同公证;、抵押登记手续;、等待放款。

用房子做抵押贷款之后如何还款?

步骤如下:

1.一次还本付息法:现各银行规定,贷款期限在一年以内(含一年),那么还款方式为到期一次还本付息,即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。

2.等额本息还款法:个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上,则还款的方式之一是等额本息还款法,即从使用贷款的第二个月起,每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。

3.等额本金还款法:等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求,一般采用按季还款的方式。

房屋按揭贷款是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。

重庆空放

房地产融资方式有哪些

办理房屋抵押贷款的方式有三种,一是借款人直接贷款银行贷款;二是委托担保公司办理贷款;三是直接由担保公司放款办理质押贷款。一般来说,资信状况较好的借款人适合第一种方式办理贷款;而资信状况有问题的借款人可以通过第二种方式办理贷款;信用征信不好且只是短期资金周转的可选择第三种方式。

抵押贷款需要什么条件?

1、年龄在18-55周岁(部分小额贷款机构可接受有小孩或者老人);一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50~70%(部分银行可能会有所增加);房屋抵押贷款的期限一般为1年-10年(少数银行对与客户长可到30年,不过贷款结束后借款人年龄不能超过60岁);

2、房龄在20年内(少数银行可做30年内、多数有备用房更容易审批);抵押贷款的贷款利率一般为基准利息上浮10%-20%;有一定还款来源(有效证明主要为银行流水、至少每月有效进账大于房屋抵押贷款月还款的2倍);个人或公司信用良好(逾期要少,要不银行可能会找借口加利息或者不批款);

3、目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、二次抵押贷款、酒店式公寓、写字楼等、其他材料证明(提供更多的资产证明。办理房产抵押贷款,个人还款能力是一项重要考察因素,所以如果能提供类似于其他房产、车辆、有价证券、公司等做资产证明,能大大提高银行房产抵押贷款额度。

房子抵押贷款怎么贷?

1、选贷款机构:办理房产抵押贷款首先步是选择个好的贷款机构,虽说银行贷款利率低,安全可靠,但是其审批速度和贷款要求也一直是一块硬伤。而民间借贷虽说利率多,但是审核要求低,办理速度快。所以说,选择一个合适自己的贷款机构是整个贷款流程中至关重要的一步。

2、写申请交材料:选择机构后便可带申请机构要求的材料来提交申请。

3、初步审核:这个阶段基本没我们啥事,贷款会对我们之前交上去的基本材料做个初步的审核,审核符合他们的要求。

4、评估:一般贷款机构特别是银行都要求到指定或者认可的评估机构进行评估,评估时会收取评估费,不同家收费不一定一样,另外不同地区的收费标准也不一样。

5、审批贷款签合同:贷款机构会根据之前提交的材料和评估报告再次进行审核,审批通过的会和你沟通下贷款额度、利率、期限、还款方式等问题。沟通好之后就可以签合同了。

6、办理抵押登记、放款。

融资渠道作为产业链中的首环,需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,我觉得房地产比较适合的融资结构如下:

1、自有资金

开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

2、预收房款

通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益。

3、银行贷款

房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性,一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计,房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款,再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款,至少应有70%。

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好了,今天关于“成都空放贷款:如何合理利用房产资产?”的话题就讲到这里了。希望大家能够对“成都空放贷款:如何合理利用房产资产?”有更深入的认识,并从我的回答中得到一些启示。如果您有任何问题或需要进一步的信息,请随时告诉我。